ALPHA-OCEAN CO., LTD

Lokalita:
Lode
ALPHA-OCEAN Co. Ltd.,

333/16 M.9 Soi Phaniad Chang
Nongprue, Banglamung
Chonburi 20260, Pattaya
THAILAND

ORIENTAČNÝ 
MENOVÝ KURZ :
 
1 EURO = cca 40,00 ThB
     ( aug 2015 )

O nehnuteľnostiach v Thajsku



 

Tu vám ponúkame prehľad najčastejšie kladených otázok súvisiacich s nadobudnutím nehnuteľnosti v Thajsku.

Ako každá krajina aj Thajsko má v tejto oblasti svoje špecifiká a tak neodporúčame záujemcom skúšať štastie investovania na vlastnú päsť, alebo čo je niekedy ešte horšie, zveriť svoju investíciu do rúk rôznym "zaručeným znalcom", ktorí sa tu v hojnom počte pohybujú a budú vám ponúkať svoje služby pod rúškom výhody ušetrenia časti prostriedkov za poplatok pre realitnú kanceláriu. Tie koniec koncov nie sú vôbec velké a o ich výške ste dopredu informovaní. Naopak škody spôsobené neodborným prístupom sú často obrovské...


  

Môžem vlastniť dom a pôdu v Thajsku?

 

Podľa thajského práva môže ktorákoľvek osoba zaregistovať akýkoľvek druh stavby jeho vlastným menom, taktiež cudzinec môže vlastniť stavbu (napr. dom) a môže zaregistrovať takéto vlastníctvo na miestnom príslušnom okresnom pozemkovom úrade je mu zaručená istota vlastníctva tohoto domu. Vlastníctvo pôdy pod týmto domom je, ale pre cudzincov oddelené, je riadené iným zákonom a je v Thajsku veľmi obmedzený.

Vlastníctvo pôdy pre cudzinca je možné za určitých prísne upravených podmienok:

  •  stanete sa thajským občanom
  •  stanete sa dedičom podľa čl. 93 pozemkového zákona. V tomto prípade ale   celková  výmera pôdy pre obytné účely (vrátane tej, ktorú už vlastníte) nesmie prekročiť 1 rai (1.600 m2).
  •  investujete v Thajsku v súlade s príslušným ministerským ustanovením viac ako 40 mil. ThB
  •  získaná pôda musí byť určená pre obytné účely a celková výmera nesmie prekročiť 1 rai (1.600 m2).
  •  požiada o získanie pôdy v rámci niektorého progrmu na podporu investícii.

30 ročný prenájom

 

Existuje možnosť prenájmu pôdy na 30 rokov s dvojitým predĺžením po 30 rokoch ( celkom 90 dní ). Cudzincovi je dané predkupné právo pri zmenách vlastníctva pôdy v budúcnosti. Aby bolo toto právo vynútiteľné musí byť každý prenájom na obdobie dlhšie ako 3 roky zaregistrovaný ( vrátane zaplatených všetkých poplatkov za celé obdobie prenájmu ). Registrácia prenájmu zostáva v platnosti aj pri zmene vlastníctva pôdy. Nevýhodou prenájmu je, že strany môžu zmluvne súhlasiť s opakovaním prenájmu, ale ten nemože byť zaregistrovaný a nemá účinok voči kupcovi nehnuteľnosti, a že nájomca nemôže ( bez súhlasu prenajímateľa ) ďalej prenajať, predať alebo previesť svoje právo.

 

Užívacie právo ( Sidhi-kep-kin )

 

Zakladá dočasné vlastnícke právo k veci ( nehnuteľnosti ) na pozemku. V praxi je toto užívacie právo obmedzené ( takisto ako prenájom ) 30 ročným maximálnym obdobím. Dohoda može byť postupne obnovená a na rozdiel od prenájmu je možný predaj alebo prevod. V prípade smrti držiteľ užívacieho práva nemôže byť zdanené.

 

Spoločnosť s ručením obmedzením

 

Táto forma vlastníctva je najoblúbenejšia u zahraničných investorov. Aj keď zákony a predpisy sú velice premenlivé, poskytuje velkú ochranu zahraničnému minoritnému akcionárovi, keď sa majoritné thajské vlastníctvo podriaďuje zahraničnému obchodnému právu. Thajské zákony vyžadujú aby najmenej 51% podielu bolo vo vlastníctve thajskej právnickej osoby. Napriek tomu každá spoločnosť so zahraničnou účasťou vyššia ako 40%, ktorá chce kúpiť pôdu, je kontrolovaná Centrálnom pozemkovými úradom v Bangkoku, čiže nejde o pokus obísť zákaz zahraničného vlastníctva pôdy. To vyústilo v to, že zahraničná účasť v spoločnosti bola obmedzená na 39%. Napriek tomu pri úprave stanov spoločnosti a použitie dvoch druhov akcií (kmeňové a preferenčné s rozdielnym hlasovacím právom) a v prípade že cudzinec je jediný riaditeľ spoločnosti, ktorý ju môže zastupovať a podpisovať , je minoritnému akcionárovi daná účinná kontrola nad spoločnosťou.

 

Pozor! Thajské zákony sú veľmi špecifické a zložité. Dôrazne odporúčame vzužívať iba služby renomovanžch agentov a právnych kancelárii. Individuálne pokusy o prienik spleťou nástrah celého procesu končí VŽDY neúspešne a so stratou. Majte na pamäti že cudzinec nemá rovnaké práva ako Thajec.

 

Môžem vlastniť byt (condominium) v Thajsku?

 

Kúpa bytu (Condominio) je pre cudzinca zrejme najjednoduchšou a najdostupnejšou alternatívou. Jediné obmedzenie je, že počet bytov v majetku cudzincov nesmie v danom dome presiahnuť 49% z celkového počtu bytov. To môže byť ale v niektorých lokalitách upravené. Peniaze použité na kúpu bytu musia pochádzať zo zahraničia, čo musí byť doložené potvrdením banky "Tor Tor Sam". Vlastníctvo bytu je zaručené osobitným zákonom. Každý vlastník je vybavený certifikátom o vlastníctve bytu, v ktorom je tiež uvedené percento vlastníctva celého domu.

 

Čo je Tor Tor Sam (3)?

 

´´Tor Tor Sam (3)  je oficiálne potvrdenie banky vydané príjmajúcou bankou po pripísaní cudzej meny na Váš bankový účet v Thajsku. Musíte o to požiadať Vašu banku a musí špecifikovať, že čiastka je určená iba pre účel nákupu nehnuteľnosti.

 

Ako sa nazývajú právne listiny v Thajsku?

 

Existujú štyri druhy právnych listín používané ako dôkaz vlastníctva nehnuteľnosti alebo potvrdzujúce práva k nim:

 

1. Chanote ( Doklad o vlastníctve je certifikát o vlastníctve pôdy ).

 

Osoba, ktorej meno je v ňom uvedené má zákonné právo k pôde a môže ho použiť ako doklad pre štátne orgány. Bol vydaný po zameraní hraníc objektu systémom GPS, čo je veľmi presná metóda. Bude ale trvať veľmi dlho ako Land Department zabezpečia pokrytie celého Thajska touto metódou a týmito certifikátmi. Je to najbezpečnejšia právna listina a je vysoko doporučovaná.

 

2. Nor Sor Sam Kor (Potvrdený certifikát o užívanie)

 

Ten potvrdzuje, že osoba v ňom uvedená má overené užívacie právo k pôde. Znamená že všetky podmienky pre vydanie Dokladu o vlastníctve boli splnené, ale vydanie tohto Dokladu nie je vykonané. Pôdu je možné predať, prenajať, použiť ako hypotéku. Držiteľ tohto osvedčenia nemôže túto pôdu nechať "ležať ladom" viac ako 12 rokov. Pozor! Chanote a Nor Sor Sam Kor sú jediné listiny, ktoré registrujú vlastnícke právo alebo prenájom a opatrný cudzinec by nemal iné akceptovať.

 

3. Nor Sor Sam (Certifikát o užívaní)

 

Podobný ako potvrdený certifikát o užívaní, okrem tohto, že neboli ešte predvedené všetky formality k potvrdeniu uřívacieho práva. Pred akýmkoľvek prevodom musí byť spravené oznímenie o tomto úmysle, musí byť odoslané a 30 dní zverejnené. Až potom je možné zaregistrovať akúkoľvek zmenu stavu vzťahu k pôde.

 

4. Sor Kor Nung ( certifikát o držbe )

 

Ten uznáva, že nejaká osoba je držiteľom pôdy, ale neznamená, že má akékoľvek majetkové práva k tejto pôde. Je neprenosný, ale držiteľ može prevádzať fyzický majetok a nový vlastník moze žiafdať o nový certifikát o držbe.

 

Pozor! Pri stretnutí s akoukoľvek právnou listinou si dobre prezrite originály vrátane všetkých potvrdení a doložiek. Presvedčte sa o pravom vlastníkovi nehnuteľnosti a kúpte si verné preklady. Uistite sa, že na pozemku niesú žiadne bremená, a že nie je predmetom verejného záujmu. Môžem dostať hypotekárny úver? Cudzinec spravidla nemôže v Thajsku dostať hypotekárny úver. Ale väčšina thajských finančných inštitúcií poskytuje pôžičky na nákup nehnuteľností Thajcom a thajským spoločnostiam. Developerské spoločnosti zvyčajne ponúkajú sprostredkovanie nejakého úverového balíka od finančnej inštitúcie. Po zaplatení zálohy v hotovosti je zvyšok zaplatený prostredníctvom hypotéky so zástavou banke.

 

Moja manželka je thajskej národnosti. Môže ona vlastniť pôdu?

 

Pred rokom 1998 ktorákoľvek thajská žena ztatila sobášom s cudzincom právo kúpiť pôdu v Thajsku. Mohla byť ale naďalej vlastníkom pôdy, ktorú mala pred svadbou. Od roku 1999 ministerské nariadenie dovoľuje občanom Thajska, ktorí sú v manželskom zväzku s cudzincom právo kúpiť pôdu, ale musí deklarovať, že peniaze použité na nákup pôdy sú iba jej a nie cudzinca. Toho sa dosiahne spravidla tak, že cudzinec podpíše vyhlásenie, že peniaze určené na nákup pôdy patrili manželke pred svadbou a že si k nim nerobí žiaden nárok.

 

Aké dane a poplatky sú spojené s kúpou nehnuteľností?

 

Pri akomkoľvek nákupe alebo predaji nehnuteľnosti v Thajsku je potrebné brať do úvahy štyri druhy daní. Množstvo kupujúcich, hlavne cudzincov, na ne zabúdajú. Bohužiaľ od roku 2004 sa výška jednotlivých daní vrátila (po prechodnom znížení na symbolickú hodnotu v roku 2001) do pôvodnej výšky.

  1. Evidencia objektu - Poplatok za transfer vo výške 2% z odhadovanej ceny pôdy.

  2. Poštovné - Poplatok vo výške 0,5% z odhadnutou alebo kúpnej ceny (vždy z vyššie ceny)

  3. Osobitná obchodná daň - 3,3% z odhadnutej alebo kúpnej ceny (vždy z vyššej ceny). Zaplatí ju každý predávajúci v prípade predaja ktorý sa uskutoční v období kratšom 5 rokov od nákupu.

  4. Daň z príjmu - počíta sa veľmi zložitú rovnicou. Vychádza z odhadnutej ceny, doby vlastníctva a miery príslušnej dane z príjmu. V praxi býva u nižších a stredných cien nehnuteľností pod 2% a vysokých cien nehnuteľností až 3%.

Vďaka miestnemu systému zdaňovania nehnuteľností, ktoré vychádza z ľubovoľnej odhadnutej ceny určenej pozemkovým úradom (bez ohľadu na trhovú cenu) môže táto daň dosiahnuť značného percenta kúpnej ceny. Preto si pri rokovaní dohodnú, že daň z prevodu bude platiť predávajúci, aby Vás nepekne neprekvapil daňový výmer, ktorý príde dva až tri mesiace po uskutočnení predaja. Keďže nie sú zákonom stanovené pravidlá, kto bude platiť daň, uistite sa že to bolo v zmluve ošetrené Vašim agentom alebo právnou kanceláriou.

 

Aká je v Thajsku daň z nehnuteľností?

 

V Thajsku nie je daň z nehnuteľností, ktorá by bola presným ekvivalentom  takéjto dane používanej na Západe. Napriek tomu najpodobnejšie sú nasledujúce dva druhy:

  1. Pozemková daň - ta je ale tak minimálna, že v praxi sa zvyčajne čaká niekoľko rokov, až sa naakumuluje suma ktorá je potom predpísaná.

  2. Structures Usage Tax - ta sa vzťahuje k stavbám a je vyberaná obecným alebo okresným úradom. Vyberá sa len u nehnuteľností určených na komerčné účely.

 



siam-island.com